Duygu Erdoğan – Konut fiyatlarında bir ölçü yavaşlamaya rağmen devam eden artış ivmesi ve konuta erişimde en kıymetli etken olan kredilere ulaşmaktaki zahmet, tüketicileri ‘zincirleme’ bir satış-alış modeline yönlendiriyor.
Evini yenilemek isteyenler, yüksek fiyatlara karşılık kâfi krediye de erişemediği için bir yandan eski meskenini satıp öbür yandan bu paraya elindeki birikimini ekleyerek yeni mesken alıyor. Bu sistem birebir vakitte emlakçılar için de zincirleme bir alım-satım modelini oluşturuyor.
Bir müddettir her segmentte piyasanın bu biçimde döndüğünü belirten emlak uzmanları, özellikle krediye ulaşımın kolaylaştırılmasını; lakin bunun konut fiyatlarına yeni bir yükselme tesiri getirecek sert bir biçimde olmaması gerektiğini vurguluyor.
‘Yok denecek kadar az’
TÜİK datalarına nazaran, Türkiye’de konut satışları ekimde bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran yüzde 25.3 azalarak 102 bin 660 oldu. İpotekli konut satışları olarak bilinen banka kredili satışlar ekimde bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 53 düşüş gösterdi ve 13 bin 268 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların hissesi yüzde 13 üzere düşük bir orana geriledi. Özel bankaların konut kredisi faiz oranları yüzde 2.05’ten yüzde 3.75’e kadar çıkıyor. Kamu bankalarında 1.20 oranı hala sürüyor fakat üst limit 300 bin lirayı aşamıyor.
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Lider Yardımcısı ve birebir vakitte lüks konut uzmanı olan Sühran Aras, bağlantılı süreçlerin arttığını, ekseriyetle şahısların meskenlerini satıp mesken alma yoluna gittiğini anlatıyor.
Yüksek konut fiyatlarına karşılık kredi imkanlarının yetersiz kaldığını vurgulayan Aras, “İstanbul Bağdat Caddesi’nde ortalama 3+1 bir daire en az 15 milyon liraya satılıyor, 40 milyona kadar çıkan konutlar var. Lakin bankalar kredi konusunda çok büyük bir sonlandırma uyguluyor. Kredi ile alım yok denecek kadar az. Alımların tamamına yakını nakit oluyor. Bu nakiti karşılamak için ise zincirleme bir süreç yapılıyor. Biz meskenini satıyoruz, sonra istediği konutu alıyoruz. Aşikâr bir lüks segmentte hareket devam ediyor. Yıl sonu olduğu için alımlar artacaktır” diye konuştu.
BDDK kararı etkili
BDDK haziranda yaptığı düzenleme ile konutların pahasına ve güç sınıfına nazaran kredi kullanım oranı getirmişti. Buna nazaran, güç sınıfı A olan 1. el konutlar için kredi bedel oranı; konut bedeli 2 milyon liranın altında olan konutlar için yüzde 90, konut kıymeti 2 milyon lira ile 5 milyon lira ortasında olanllar için yüzde 70, konut pahası 5 milyon lira ile 10 milyon lira ortasında olanlar için azami 3.5 milyon lira olarak belirlendi. Konut pahası 10 milyon lira üzerinde olan konutlar için ise konut kredisi imkanı bulunmuyor. Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, “BDDK kararı krediye zati bir hudut getiriyor lakin bunun dışında da erişim sıkıntı. Yanı sıra konut fiyatları çok arttığı için nakit alım da güç. İpotekli satışlardaki azalma da bunu gösteriyor. Konut finansmanı açısından bir dayanak gerekiyor. Piyasada bir konut almak için elindeki konutu satıp üzerine ekleme yaparak yapılan alımlar öne çıkıyor. Bu açıdan da yalnızca yatırım için değil muhtaçlık için de açığın yüksek olduğu görülüyor” dedi.
‘Fiyatları artırmamalı’
Bir kredi düzenlemesine muhtaçlık duyulduğunu hatırlatan Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, lakin kredi faiz oranlarının çok sert halde aşağı çekilmeden konut fiyatlarında yeni bir artış dalgasından kaçınılması gerektiğini söyledi. Akçam, “Bir özel banka kısa müddet evvel faiz indirip nakit sonunu da kaldırdı. Bu bize gelecek günler için umut veriyor. Krediye ulaşmak güç münasebetiyle eski konutunu satıp üzerine ya kredi ya da nakiti varsa ekleyip yeni konuta geçenlerin sayısı yüksek” diye konuştu.