İçerisinde bulunduğumuz ekonomik kriz ve yüksek enflasyon oranları, konut dalını de giderek tesiri altına almış ve almaya devam etmektedir. Günümüz koşulları göz önüne alındığında hepimiz, en az bir kişinin kiracısı ya da mesken sahibi ile meseleler yaşadığını fark etmişizdir.
Bazen güzel niyetle bazen de fazla itimattan kaynaklı, kulaktan dolma bilgilerle kiracısı ya da mesken sahibi ile yaşadığı sorunları aşmaya çalışan birçok kişi, sonrasında uzun süren yargılama süreçleri ile maalesef karşı karşıya kalabilmektedir.
Bugünkü yazımızda sizleri bu hususta çokça tartışılan bir konu hakkında bilgilendirmeye ve “saklı olan haklarınızı gözler önüne sermeye” çalışacağız.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Günümüzde toplum nezdinde de sık sık gündeme gelen, malikin kiracısını taşınmazdan tahliye etmesi hayli güç kaidelere tabi tutulmuştur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarına ait özel kararlar getirmekte olup genel itibariyle kontratın daha zayıf tarafı olan kiracıyı kollayıcı kararlar içermektedir. Lakin bir hukuk devletinde, kanunun tamamı ile zayıf tarafı hami kararlar içermesi ve güçlü tarafın adeta kontrata “katlanmak” durumunda kalması düşünülemez bir durumdur. Bu nedenle kanunumuz muhakkak geçerlilik kurallarının varlığı halinde taraflar ortasında tahliye taahhütnamesi düzenlenmesini kabul etmiştir.
Tahliye taahhütnamesi; makul geçerlilik kurallarına uyulmak suretiyle düzenlenen ve kiracı tarafın bu taahhütnameyi imzaladığı takdirde taşınmazı muhakkak bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiği yazılı beyan olarak tanımlanmaktadır. Başka taraftan, hukuk zayıf taraf olan kiracıyı korumak ismine tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasını kimi kaidelere bağlamıştır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu 352 nci hususu “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak yahut dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir.
Sadece bu karar incelendiğinde tahliye taahhütnamesinin tek geçerlilik kuralının yazılı olması gerektiği anlaşılsa da Yargıtay içtihatları, hukukun genel unsurları ve doktrin, birtakım öbür geçerlilik kurallarının da aranması gerektiğini belirtmektedir.
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için:
1. Yazılı olmalıdır.
Yazılılık kuralı bakımından rastgele bir özel form kaidesi bulunmamaktadır. Yani siz ve kiracınız/ev sahibiniz beyaz bir kâğıda el yazısı ile tahliye taahhütnamesi hazırlayabilirsiniz. Öbür taraftan, üstte belirtmiş olduğumuz bu karar ispat kolaylığının sağlanmasını amaçlamaktadır. Bu nedenle en emniyetli metot olarak tahliye taahhütnamesinin noter onaylı bir biçimde hazırlaması olacaktır.
2. Kiralayanın özgür iradesine dayanmalıdır. Rastgele bir irade sakatlığı bulunmamalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin kiralayanın (tahliye taahhüdünde bulunanın) hür iradesine dayanıyor olması gerekliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun genel kararları ile ilişkilidir. Tarafların özgür iradelerine dayanmayan bir kontrat yahut tarafın özgür iradesine dayanmayan ve onu borç altına sokan bir taahhütname, irade sakatlığı nedeniyle geçersiz hale gelecektir.
Hiç kimse aldatıcı hareketlerle yanıltılarak yahut tehdit edilerek borç altına girmeye zorlanamaz. Hukuk devletinde de kanunların bu davranışa sonuç bağlamayacağı son derece açıktır.
Dolayısıyla, kiracınızı meskenden atmakla tehdit ederken imzalamış olduğunuz tahliye taahhütnamesinin hiçbir geçerliliği bulunmayacaktır.
3. Kira mukavelesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi, kira kontratı ile birebir anda düzenlenemez. Kiralayan, kira mukavelesinin imzalanmasından en az bir gün sonra tahliye taahhüdünde bulunmalıdır. Bu konu Yargıtay içtihatlarıyla da sabittir.
Bu geçerlilik koşulunun kabul edilmesinin gayesi, kira kontratının zayıf tarafı olan kiralayanın korunmasıdır. Şöyle ki; kira kontratı ile tahliye taahhütnamesinin tıpkı anda düzenlenmesi, kira kontratının yapılmasının tahliye taahhütnamesi düzenlenmesine bağlı olduğu manasına gelebilir. Bu durumda da zayıf taraf olan kiralayan, sadece kira mukavelesini düzenleyebilmek ve kiracı olarak konutta oturabilmek ismine tahliye taahhüdü vermek zorunda kalmaktadır. Uygulamada ortaya çıkabilecek bu çeşit mağduriyetlerin önüne geçmek ismine, kira mukavelesi her iki tarafça istekli olarak imzalandıktan ve her iki tarafın da borç altına girmesinden sonra kiralayan tarafından tahliye taahhüdü verilmesi gerekir.
Ayrıca tahliye taahhüdünün kira mukavelesinin düzenlenmesinden sonraki bir tarihte verilmesi dahi kâfi olmayıp, kiralananın kiralayana teslimi gerekmektedir. Diğer bir deyişle, kiralayanın gayrimenkulü kullanmaya başlamış olması gerekir. Bu konu da doktrin ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Bunun nedeni ise tekrar zayıf taraf olan kiracının korunmasıdır. Taşınmazın kiralayana tesliminin, kiralayanın tahliye taahhüdünde bulunmasına bağlanması engellenmek istenmektedir.
Sonuç olarak; tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren açısından kira mukavelesinin uzun vadeli bağlayıcılığını ortadan kaldırmada kiralayan açısından avantajlı bir sistem olmasına karşın, makul bağlayıcı şartları olduğu da görülmektedir. Bu kaidelerin düzenlenmesi de hukuk devleti olmanın ve münasebetiyle mukavelenin zayıf olan tarafını müdafaanın gerekliliğidir. Elinde üstteki kurallara uygun olarak düzenlenmiş yazılı bir tahliye taahhüdü bulunan kiraya verenin, tahliye taahhüdünde beyan edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava yahut icra kanalı ile kiralayanı tahliye etmesi mümkün olacaktır.
Linkedln